Importancia de un buen Mantenimiento
¿En que consiste el mantenimiento?
El mantenimiento consiste en una serie de revisiones y operaciones llevadas a cabo en los elementos constructivos que componen un edificio y en las instalaciones que le dan servicio, con el fin de conservarlo en las mejores condiciones posibles. Estas operaciones o actividades se deben realizar de forma periódica.
(Definición extraída de construmática)
¿Qué importancia tiene?
Los beneficios de realizar un mantenimiento periódico de los edificios son numerosos.
Cuando adquirimos un coche somos conscientes de la relevancia que tiene llevar un buen mantenimiento del mismo, y realizar pequeñas actuaciones (cambio de ruedas, aceite, revisiones periódicas, ITV,..) puede evitarnos grandes desembolsos inesperados.
De igual modo deberíamos ser conscientes de la importancia de mantener y conservar los inmuebles. La revisión periódica de los edificios puede desvelar deficiencias subsanables, anticipándose de este modo, a la aparición de posibles patologías, evitando los riesgos, aumentando la seguridad y sorteando las grandes inversiones económicas que estas conllevan.
¿Estoy obligado como propietario a realizar un mantenimiento en el edificio?
La respuesta a esta pregunta es clara, SI, la legislación establece en varias leyes las obligaciones de los propietarios sobre los inmuebles. Siendo estos responsables del estado del que se encuentren, así como las consecuencias procedentes de la no conservación de los mismos.
Además en 2015 se estableció un Real Decreto mediante el cual, todos los inmuebles deberán pasar el Informe de Evaluación del Edificio (IEE). El inmueble/vivienda deberá cumplir ciertos requisitos para ser favorable, en caso de no cumplirlos deberán subsanarse para adquirir dicho informe.
Código Civil
Artículo 389. “Si un edificio, pared, columna o cualquiera otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída.
Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo.”
Artículo 1.907. “El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.”
LOE - Ley de la Ordenación de la Edificcón
Por otra parte, la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) contempla también lo anterior descrito ampliando el deber también a los usuarios en el artículo 16:
“1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.”
Ley de Propiedad Horizontal
Y por último la Ley de Propiedad Horizontal, establece en su artículo 10 lo siguiente:
Tendrán carácter obligatorio [..] las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
¿Qué es un IEE?
El Informe de Evaluación de los Edificios es un documento en el que se acredita la situación en la que se encuentran los edificios, al menos en relación con su estado de conservación, con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, y con el grado de su eficiencia energética.
Están obligados a tener el IEE los propietarios de inmuebles que tengan una antigüedad superior a 50 años. Debiendo disponerlo también aquellos propietarios (independientemente de la antigüedad) que pretendan solicitar ayudas públicas para realizar obras de conservación, de accesibilidad o eficiencia energética.
¿Cuándo debemos pasar la Inspección para la elaboración del IEE?
La normativa estatal, establece un calendario para poner al día los edificios ya existentes, debiendo cumplirse sin perjuicio de los calendarios autonómicos o municipales.
Como carácter general deben realizarse en los edificios de más de 50 años debiendo obtener el informe favorable en un plazo de 5 años a contar desde la fecha en que alcanzan dicha antigüedad.
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